Текущая ситуация, сложившаяся в связи с распространением вируса COVID-19, показала, насколько хрупко равновесие и насколько быстро может измениться привычный уклад жизни. Во избежание ее усугубления принятые беспрецедентные меры, в числе которых – закрытие границ, отмена авиасообщения с другими странами, введение карантина и массовый перевод рабочего процесса в удаленный формат, будем надеяться, окажутся эффективными. Однако последняя мера – напрямую касается формата бизнес-центров и их будущего в долгосрочной перспективе.
Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis, рассуждает о том, как это отразится на офисных пространствах.
Нет причин думать, что бизнес-центры «выйдут в тираж» – они по-прежнему будут функционировать, без этого формата недвижимости рынок не сможет обойтись. Но в каком виде?..
Уже сейчас понятно, что принцип совместной работы изменится навсегда. Завоевавший мир open space теперь ставит под угрозу не только здоровье сотрудников, но и экономическую стабильность всей компании. Крупные международные и российские компании, в офисах которых превалировали пространства открытого типа и где одновременно могли разместиться до 100 человек, быстро осознали эту проблему и оперативно перевели подавляющее большинство персонала в формат хоум-офиса еще в середине марта. Даже те компании, которые не обладали большим штатом сотрудников, также сочли перевод на «удаленку» превентивной мерой, чтобы сократить число контактов как в офисе, так и в транспорте. Теперь и вовсе – Москва и область на жестком карантине без возможности перемещения по городу.
И все мы понимаем, что возвращение в офисы может затянуться. По некоторым прогнозам, в лучшем случае это случится к концу апреля или после майских праздников, а худший вариант сейчас попросту невозможно спрогнозировать. Однако все это может стать поводом для модернизации офисов как на уровне собственников бизнес-центров, так и на уровне владельцев или арендаторов помещений.
Для собственников бизнес центров – сейчас время проверять инженерно-техническое обеспечение своих зданий и то, насколько оно соответствует предпринимаемым мерам по профилактике распространения инфекций в общественных помещениях. Большую роль в этом играет вентиляционная система, которая в бизнес-центрах А-класса обязательно должна быть приточно-вытяжной. Кроме того, расчетный расход воздуха на человека должен составлять не менее 60 м3 в час с кратностью воздухообмена не ниже 3 раз – это значит, что воздух в помещении за один час должен смениться три раза. Также важна своевременная очистка и замена фильтров в блоках фильтрации, и лучше, если на период ухудшения эпидемиологической обстановки это будут фильтры абсолютной очистки HEPA. При таких условиях в помещении будет создаваться не просто благоприятный микроклимат, а по-настоящему здоровая среда.
Владельцам и арендаторам офисов придется задуматься о переформатировании офисных пространств. Планировочные «open space»-решения теряют актуальность не только в связи с увеличением рисков распространения инфекции, но и в связи с наличием повышенного уровня шума, негативно сказывающегося на психологическом состоянии и эффективности работы сотрудников. Все идет к тому, что открытая планировка неизбежно уйдет в прошлое. На ее место придет более гибкий принцип организации пространства, популярный в коворкингах, который объединяет в себе черты все имеющиеся на сегодняшний день типы: кабинеты, переговорные разных форматов – от вместительных до мини-версий, рассчитанных всего на пару человек, а также общие зоны для работы, прежде всего, небольших групп. И в этом не последнюю роль сыграет как раз спровоцированный коронавирусом массовый перевод работы в удаленный формат, а также глобализация в целом. Согласно нашему прошлогоднему исследованию, доля компаний, где более трети сотрудников работают удаленно либо по гибкому графику, в структуре спроса на аренду площадей в бизнес-центрах А-класса выросла на 10% за два года. Сейчас эта доля вырастет в разы, как и число сотрудников, предпочитающих «удаленку».
Вынужденная изоляция заставляет компании по-новому выстраивать рабочий процесс, а сотрудники – приспосабливаются работать из дома, не тратя лишнего времени на дорогу. И не факт, что все они захотят вернуться на свои рабочие места, тем более если условия для здоровой рабочей среды так и не были созданы. Таким образом, гибридизация офисов станет выходом из сложившейся ситуации и новым доминирующим принципом организации планировочных решений, поскольку такое многосоставное пространство сможет решать противоположные задачи – объединять людей и давать столь необходимый в рабочей среде уровень приватности. Для компаний – это будет способом вернуть работников в офисы и провести оптимизацию арендуемых площадей, сократив издержки на его содержание.
Краткая справка о проекте:
Neopolis —
деловой квартал класса «А» от компанииA-Store Estates,
расположенный в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе и в 900 метрах от станции метро «Саларьево». Комплекс состоит из четырех 9-ти этажных зданий и многоуровневого паркинга на 1360 м/м. Пространство объединяет современные офисы класса «А» и комфортную среду с продуманным ландшафтным дизайном, рекреационными зонами с фонтанами, велосипедными дорожками и эксплуатируемой кровлей паркинга. К услугам арендаторов — многочисленные кафе и рестораны, а также фитнес-центр с бассейном.Деловой квартал Neopolis расположен на участке в 5 га. Общая площадь застройки — 109 743 кв. м. Общая арендуемая площадь каждого здания с учетом инфраструктурной части — 17 600 кв. м. Комплекс введен в эксплуатацию. Получено свидетельство о собственности.
Сo-эксклюзивные брокеры по проекту —
CBRE и Blackwood.
Архитектор проекта —Дэвид Роден.
Ландшафтный дизайн —LDA Design.
В 2018 году Neopolis стал победителем в номинации «Бизнес-центр класса «А» по версии премииCRE Awards.